1949-2019:天府之国的繁华商业丨外商投资研究

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木夕/高翔
2019-12-18 · 17:11
[ 亿欧导读 ] 2300多年的商业沉淀,至今约15年历史的商业地产,成都这座历史名城,沉淀了春熙路,人民商场,锦里古街,远洋太古里……建国70周年以来,成都的商业格局发生了翻天覆地的变化。
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www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今,成都商业发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•成都》系列文章的两篇文章,共计8000字左右,预计阅读时间15分钟。

2300多年的商业沉淀,至今约15年历史的商业地产,成都这座历史名城,沉淀了春熙路,人民商场,锦里古街,远洋太古里……建国70周年以来,成都的商业格局发生了翻天覆地的变化。本文呈现了成都70年商业风云变迁,展现成都商业的璀璨。

本文来自:赢商网,作者为木夕、高翔,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


70年商业变迁史Ⅰ:透过历史看未来

成都作为全国24座历史名城之一www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城,自古因商而立,其商业贸易最早可追溯至先秦时期,唐宋时期更是诞生了世界上最早的纸币——“交子”。2300多年的商业历史文化,孕育了成都休闲之都、消费中心的深厚底蕴,同时塑造了成都“耍都”的鲜明特质,为这座城市的商业不断发展输送了原动力,吸引着众多开发商争相进驻。

成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期,至今大致有15年的历史,之前的商业是商业,地产是地产。www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城商业如果有场地的需求,会单独进行设计、建设,不会用产业化的方式进行资本化得运作,商业和地产是平行发展的两条线。真正把商业用地产开发的方式开始运作起始于九十年代末,但当时开发商也只是连续开发几个项目,还没有形成系统的理论体系,直到二十世纪初才正式提出了商业地产的概念,商业地产才以独立的体系开始运作。

百年春熙

千年古都

楼前梭线路难通,龙马高车走不穷。

铁笛一声飞过也,大家争看电灯红。

18岁的郭沫若平生第一次见到了电灯,在感慨之余写下的民国初年时成都商业中心商业场的繁荣景象和热闹场面。

商业场最早叫「劝业场」。1907年由四川省劝业道周孝怀倡导、成都商务总会樊起鸿筹办,成都著名营造商江建廷设计施工,在两年后,也就是1909年建成。劝业场是当时成都周边地区最大的一个商场旺铺,也是四川最早的近现代商业街。

到了民国期间,商业场日趋繁荣,这里吸引了300多家商家集中展销,开设百货、饮食、茶馆、客栈、书画、玉器等各种店铺150多家,成都历史上第一家既卖川菜又兼营西点的餐厅“楼外楼”就开设在这里。新开的茶馆,著名的有“宜春楼”“第一楼”和“怀园”,再加上悦来茶园中的川剧演出,商场内可购、可吃、可喝、可玩、可观、可住,使这里诞生了四川历史上第一个综合性商贸娱乐场所。当时商业场中的商家按规定一律采取明码实价,悬牌公布,一律不讲价的交易方式,这在当时是一种崭新的模式,影响很大。从此以后,成都一些大型商店大多采取了明码实价的交易方式。www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城自此不仅吸引了众多的消费者,也启发了人们的新经济观念。人们通过商业场了解了世界,并学会了新的经商之道。商业场成为当时省会名符其实的商业中心,奠定了成都成为西南最大商贸城市的雏形......

这里便是如今成都总府路王府井商场背后的商业场街,成都人习惯省略“街”字而直接叫做商业场。而现今与北京的王府井、上海的南京路、南京的新街口、重庆的解放碑步行街齐名的春熙路是怎么样来的呢?原来当时东大街与总府街的商业场之间没有一条直通的街道,让市民们十分不便。1924年,四川军阀杨森由北洋政府授上将衔,成为四川省的军政长官,上任之后才主持修建了春熙路。据资料显示,春熙路最初叫“森威路”。后来人们取老子《道德经》中“众人熙熙,如登春台”之意,改名为春熙路。

www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城1992年“春熙路夜市”第一次开张,场面曾经火爆一时,堪称老成都夜生活的“金字招牌”。www.8hylc.com_【官方首页】-8号娱乐城只可惜“春熙路夜市”后来被取消了,一直到2002年才改造成如今我们所见的春熙路步行街,自此拉开了成都商业第一街的序幕。

人民商场、百货大楼

老成都心中不可抹去的地标记忆

萌芽期的成都商业同全国一样,国营百货占据了绝对王者地位。始建于1953年的成都人民百货商场,如今的茂业天地,这座当年最牛气的百货商店,老成都人至今回忆起当年热闹的景象,依然是津津乐道。作为盐市口商圈第一批老牌商场的领跑者,在上世纪八九十年代,可谓是市民购物的首选之地。1993年12月改组为股份有限公司,1994年2月24日在上海证券交易所挂牌上市(股票简称:“成商集团”,股票代码:600828),成为四川省首家公开发行上市的商业企业。从“人民商场”到“茂业百货”再到如今的“茂业天地”,可谓由百货至购物中心的华丽蜕变。

太平洋百货抢滩

各百货形态蜂拥而至

改革开放后,经济体制和经营体制逐渐放活,商品的日益丰富让原先的百货商场和供销社不再能满足群众的生活需要。但直到上个世纪90年代初,成都商业还是国营一统天下的局面,民营与外资几乎是空白。成都人民商场和成都市百货公司居绝对的龙头地位无以撼动。

而这个局面在1993年12月11日这天被打破,拥有全新百货经营理念的台湾远东集团太平洋百货春熙路店携众多一二线流行百货品牌在春熙路开业,为成都零售百货业开创了不少新颖的经营理念:第一家提供早迎宾、晚送宾服务;第一次将VIP卡带给消费者;第一家推出带有商场LO-GO的红白购物纸袋……让那个年代的成都人大开眼界,立刻成为万众瞩目的焦点。

随后,百盛、伊藤、王府井等外来军团蜂拥而至,骡马市、盐市口、春熙路商圈到处是商场、超市。而仁和春天、成都华联等本土企业也在思变突围中逐步成长起来。从业态来看,百货商场集合服装、美妆、珠宝、电器等各类零售,还包括餐饮业态,但单一的纯购物体验,使百货这类商业模式逐渐沦为“弱势群体”的趋势初现端倪。

专业市场兴建

生活广场风行

电脑科技一条街

在成都磨子桥一带陆续建起了百脑汇、新世纪、世纪及后来的@世界、数码时代广场,百脑汇是当年有名的电脑卖场连锁品牌,红极一时,是当年电脑卖场开发经营的标杆。数码时代广场后来者居上,现在是科技一条街经营效果最好的卖场,并且是四川地区做得最好的本土品牌。

荷花池服装批发市场

这里特别要说明的是开始的荷花池专业市场是带有自发形成的特点,不能算是商业地产,只到2004年起几个地产商有计划地开发新的专业市场(大成、金荷花、荷花金池等五大新市场)起,才能算是荷花池商圈商业地产的真正起步。

八一家具城

最早起源1985年八一家俱厂,1991年八一家俱城建立,逐步建立了各分类市场,直到1995年太平园家具城建立,这个区域的开发才带有了商业地产开发的性质,从2002年八一精品城建立,八一家具城已发展成为面积达30余万平方的家具城,加上太平园家具城该区域总面积达60余万平方,主要面对中低端消费市场的大型家具批发零售集散地。

玉林生活广场

它几乎是成都二十世纪初成都小资夜生活的代名词,尤其是以后的日子里因为空瓶子酒吧火爆、特别是培育出张靓颖的音乐房子的成功,而更使之家喻户晓。玉林生活广场的成功,被其开发商迅速地进行了复制,并不断延续着它的成功的传奇,而其它开发商也竞相模仿、抄袭,于是乎各类生活广场在成都遍地开花,建筑布局、形态如出一辙。几十间酒吧及餐饮小店,外加几百个平方的小广场,特别适合成都人小酌一杯和朋友欢畅几曲的生活方式,也特别适合小的商户经营、小的投资商购置,这就是了那个年代短平快商业项目开发的代表模式。

当然,并不是所有的生活广场都是成功的,大世界商业广场就是典型的失败案例。该项目2001年开业于紫荆的富人区,当时出租率80% ,临街铺面租金高达120元/平方米以上,众多国际国内知名品牌撑起了大世界绚丽的天空。然而好景不长,在短短半年时间内,众商家纷纷撤离,一座“死城”至今还矗立在周边繁华城南高档社区之中。现在除了一楼临街的几家商户经营者低档的餐饮外,往里走稍背街的地方都可以看到臭水横流,二楼三楼基本空无一人,一排凋敝的景象,晚上去看更像个“鬼城”。

旅游地产等业态崭露头角

本土开发商与外地开发商角逐市场

接下来,成都商业业态形式逐步丰富,代表特征是购物中心在成都兴起,专业市场升级换代,总部基地、旅游地产等业态开始崭露头角。外地大企业开始涌入成都,本土开发商与外地开发商角逐市场,竞争开始变得愈发激烈,开发总量骤然放大,销售开始放缓。

成都购物中心的先驱百联天府

由上海友谊集团和成都汇诚房地产公司联合开发的,2004年4月28日开业,当时总投资约为5.5亿元,建筑面积约16万平方米,集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。因投资方之一百联集团为国内最大的零售集团,加之百联天府体量巨大,百联天府当时被誉为成都最大的SHOPPINGMALL。由于经营不善现已被王府井购物中心所取代。

新城市广场

总面积27万平方米,2005年11月开业,业态上已经具备了真正购物中心的特征,有百货(时尚百盛)、有超市(百佳超市)、电影院(太平洋院线的新城市电影城),哈根达斯、千色店等品牌店,还有1120个车位的地下停车场配套。由于规划、运营等问题现在经营状况也不佳。

成都锦里古街

2004年成都锦里古街,将三国文化与现代休闲相融合,打造了一个条民俗旅游购物的街区,整个古街以川西古镇的建筑风格为特色,集旅游购物、休闲娱乐为一体,里面还有餐饮酒吧、民俗手工艺品等项目。同一时期的还有宽窄巷子以民清时代的川西四合院的建筑,以及成都的慢生活为特征;文殊坊更以禅宗文化、民俗文化吸引着四面八方的游客。

国色天乡

国色天乡是成都进入现代旅游地产的标志,2007年开业的国色天乡,引入了30-40项大型的游乐设施,并分别以几大主题馆的形式接待各方游客...分数期开发的国色天乡,不断提档升级扩大规模,成功地实现了很好的经济效应和品牌效应,最主要的是促进了同期的别墅等住宅板块的销售。

锦华万达广场

其一枝独秀2007年12月开业,从动工到开业,只用了14个月时间,并且用近三年就实现了旺场,如今的成都锦华路万达广场已然成为了成都又一个重要的商业中心,日均客流量达到了30万人次。2009年,成都万达广场的销售额突破了18亿元,年纳税近亿元。其成功的要素在于订单式开发,大型主力店的预置。

锦华万达广场的开业将成都商业正式带入到了下一个阶段,其成功引入伊藤洋华堂、万达百货、万达国际影城、精品百货等十余家主力店,以涵盖百货、电影、品牌餐饮、游戏室等于一体的一站式购物中心(Shopping Mall)形态出现,无论是外部形象,还是内部动线设计,乃至业态的比例安排与空间的合理利用,给成都早期的shoppingmall提供了一个很好的样本。

它的成功使得众多开发商纷纷效仿,2010年对于商业地产市场而言是一个巨大的分水岭,随着房地产紧缩型调控政策的到来,商业地产在这一年如雨后春笋般,迅速覆盖成都:成都凯丹广场(现凯德广场·新南)、群光广场、龙湖天街·三千集、富力天汇等大体量购物中心陆续亮相,给无数消费者的购物习惯带来巨大影响......

70年商业进阶II:用文字记录成都商业璀璨芳华

建国70周年以来,成都的商业格局发生了翻天覆地的变化,在人民消费水平的发展的过程中,计划经济最突出的表现无疑是国营商业的出现,且引领了多年国人的生活。从百货到购物中心,从计划经济到市场经济,多年来成都商业与经济发展的变化,也正是新中国成立以来,人民生活方式变化的缩影。论什么才是现代商业的最强姿态,购物中心的出现,打破了从封建社会到百货时代以来中国人传统的购物休闲方式,可以说,购物中心是21世纪人类商业进程中伟大的发明

一个时代的开启 成都购物中心模式开启商业新纪元

二〇〇七年:

2007年底,成都首个现代城市综合体——成都锦华万达广场成功引入伊藤洋华堂、万达百货、万达国际影城、精品百货等十余家主力店,以涵盖百货、电影、品牌餐饮、游戏室等于一体的一站式购物中心(Shopping Mall)形态出现,无论是外部形象,还是内部动线设计,乃至业态的比例安排与空间的合理利用,给成都早期的shoppingmall提供了一个很好的样本。

以2007年开业的锦华万达为开端,“Shopping Mall”的概念被引入了成都。同年,成都的酒店行业也迎来了创新性成员的加入,作为成都第一家全外资酒店,成都香格里拉大酒店的开业,标志着成都酒店商业进入新纪元,以此为开端,在此后的几年,国际性酒店大牌纷纷抢滩蓉城,使得成都这座创新型消费市场迎来商业发展的春天。

2007年,成都一共供应土地398宗,共计面积约29015亩。成交土地316宗,交易面积约23124亩。其中在当年9月份,一个新的纪录在一种近乎狂热的情绪中诞生了——8800万元/亩的IFS横空出世。九龙仓,这个当年被成都人视为天神般的企业以72亿元总价,拿下了春熙路80亩出头的地块。这个价格如此震撼,以至于连官方的想象力都被禁锢在了这个数字上,称之为“前无古人,后无来者”。

此外,在2007年,成都春熙路商业也迎来了两大百货的开业——伊势丹百货与时代百盛,对于丰富春熙路商圈商业资源,增加区域商业存量意义非凡。

二〇〇八年:

2008年是新中国值得永远铭记的一年,这一年北京奥运、汶川地震、南方雪灾等每一个事件都牵动着我们的爱国神经。但是国内市场的高速发展是不可抵挡的,成都商业也是在这一年迎来了全新的发展,其中天府新区出现了两宗大型商业配套项目——成都商贸城、天府新城海洋乐园,这两个大型商业项目的出现,开启了当年天府新区初期的商业格局。

2008年可以说是成都商业吸引力最佳的一年,在这一年,众多知名商业项目纷纷布局成都,包括九龙仓、仁恒、新鸿基、铁狮门、香港太古、新加坡凯德置地、华侨城、海昌、富力地产、置信等企业,对于未来成都商业大格局的形成奠定了优质的基础。

总体而言,2008年是成都商业国际化的开端,在吸引众多外资进驻的同时,城市基础设施的发展也在高速推进,在这一年,成都商业“国际化、集聚化、规范化”的趋势,成为了城市商业发展的主流。

二〇〇九年:

2009年可以说是成都紫气东来的一年,在这一年成都GDP正式突破万亿大观,成为了中国GDP万亿俱乐部城市的一员。经济的高速发展,改变的不仅是城市格局的面貌,更是人们生活方式与消费水平的转变。2009年成都东郊记忆文化产业基地正式开园,在此后的多年里,东郊记忆成为了成都重要的城市地标以及商业文化高地。产业的聚集,文化的传承,以及商业的繁荣成为了近年来东郊记忆项目的主要成就。

2009年成都商业地产存量持续增长,商业面积进一步扩大,但受到2009年金融危机的影响,成都多数商业的运营状况出现问题。同时2009年对于投资客而言也是谨慎的一年,由于受到当年金融危机的影响,品质型商业反而凸显出较高的风险抵御能力。虽然全球经济状况普遍低迷,但成都也是在这一年迎来了第一座王府井百货的开业,面对外来项目的加持,成都市场环境被持续看好。

二〇一〇年:

2010年对于成都来说是一个值得纪念的一年,正所谓要致富先修路,成都地铁1号线的通车标志着成都城市交通格局的变革与创新,成都正式进入了轨道交通时代。

伴随着地铁1号线的通车,位于其锦江宾馆站的仁恒置地广场也于2010年正式开业,作为成都最早的高端百货商场,仁恒置地在众多成都人心目中有着不可替代的地位,对于早些年的中产阶层而言,品质消费在仁恒置地似乎成为了大家的共识。同时,凯丹广场(现为凯德广场)也在同一年正式开业,位于城南火车南站片区。这两大商业项目似乎伴随着成都地铁1号线的开通而与大家见面,仁恒置地广场是新加坡仁恒置地集团在中国的重要投资项目之一,凯丹广场则是凯丹国际集团控股公司香港达通房产集团投资兴建。

二〇一一年:

在我国高铁大发展的时代,成都作为中西部重要的交通枢纽,也承担起了川渝地区重要的人口与资本的聚集重任。2011年成都东站正式开通运营,作为当今高铁红利最盛的城市之一,成都大力发挥交通优势,吸引优质商业资源入川,打造天府之国全新商业价值高地。

2011年成都盐市口商圈迎来了大发展,远东百货(原百货大楼)的开业为成都中高端商业发展助力。但随着城市商业格局的发展以及市场竞争的加剧,多元化商业蛤蚧酒对于传统百货的冲击成为现实,远东百货于2019年正式关闭。

二〇一二年:

2012年凯德置地开发的全世界第六座、中国第三座来福士广场,成都来福士开业,将购物中心推上了成都商业发展的王座。2012年,伊藤洋化堂将新店开到了温江;万象城则固守城东,以东二环为据点吸引八方客群;城南,更是新店辈出,奥克斯广场、九方百货、茂业中心均在当年开张。

二〇一三年:

2013年,对于成都的购物中心来说,是不平凡的一年。全球最大单体建筑新世纪环球中心盛大开业,韩国乐天百货首次进驻成都。2013年年底,鹏瑞利、339欢乐颂、阳光新业中心、龙湖北城天街等一批购物中心也正式开业。据2013年世邦魏理仕发布的研究报告显示,成都在建购物中心约290万平方米,排在中国各大城市之首。

二〇一四年:

2014年是成都商业发展国际化的一年,也是成都商业取得实质性成就的一年,这一年,成都商业地产领域迎来了众多重量级的大咖入场——成都IFS、鹏瑞利青羊广场、成都远洋太古里、鹏瑞利东站广场、铁狮门晶融汇购物中心、凯德·天府、苏宁城市奥特莱斯、世豪广场等购物中心相继开业,这一年成都的商业发展表现出了惊人的突破力,市场的优质表现离不开前期大量的资本铺垫与成熟的市场定位,成都正在迈入稳健的高发展消费态势。

成都IFS是首个大牌,而从品牌组合上来看,九龙仓的招商能力的确让人咋舌,几乎把香港海港城搬到了成都,而缺失的几大奢侈品品牌则让一街之隔的又一巨头全部包揽,没错,这就是远洋太古里,太古的商业运营水平从未有人质疑过,二者是一个有机的互补,将红星路-春熙路商圈的知名度和时尚力发挥到了极致。

商业转变 由买卖向生活消费全方位转变

购物中心的出现,可以说是囊括了人们消费生活的方方面面,人们不再如过去单一的买卖形式生活购物,而是从物质到精神的转变。据赢商大数据统计,2016年,中国以575万平方米的购物中心新建成面积,位列全球首位;2017年,全国17个主要城市零售物业供应总量达到940万平方米,预计2018年全年共有790万平方米的新项目入市,中国购物中心每年的新建设体量还在持续增长。与传统百货与市场相比,购物中心无论业态、形式、创新,所表现出来的变化比曾经任何商业形式都要剧烈。除此以外,购物中心也开始从只满足人们物质消费的形态中挣脱出来,体验、艺术型购物中心概念出现并成为现实,购物中心在满足人们物质需求的同时,也在填补着精神层面的需要。

论购物中心的特点,和其与传统百货形式的区别,无外乎是对于商业业态的增加以及服务品质的提升,同时,经营模式的变更也是顺应城市发展潮流的必然。购物中心这种商业模式,从开启到发展至今,其发展出五大基础设施——购物设施、餐饮设施、文化娱乐设施、公共服务设施、附属设施。可以看得出,购物中心与传统百货相比,其硬件上的提升有了一定的飞越,正是因为这些新颖的理念与形式,购物中心替代传统百货业成为必然。

成都购物中心发展多年来,商业形式在转变,服务方式在转变,各大购物中心经营品格也在转变,凭借着庞大的消费市场与中西部地区消费者多元化的先进消费理念,成都在其商业发展的第二阶段迅速占领国内商业地产C位,成为了中西部地区商业消费发展最快的城市之一。但存量商业还在继续,成都的购物中心还在改变,商业形式总是花样繁多,品质升级成为重中之重。在成都,任何一种消费方式都可以在这里找到其生存的土壤。

是谁创造了商业,又是谁在影响商业?多年来成都商业探索不断,正是因为有了这些丰富多彩的购物中心,才为城市冰冷的钢筋水泥裹上了一层温度,使得我们对于商业的理解更上一层楼。

2014年成都商业迎来国际化的转变,随着全球市场的不断开拓,成都与外界的接触越来越密切。未来成都的创新发展又将迎来怎样的变革?赢商网在追随中国商业地产步伐的同时,也励志成为中国商业发展推动者。成都商业发展窥见中国70年城市变革,在不断探索的消费转变方式下,成都将会迎来一个又一个辉煌的70年!

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